É obrigação da construtora o pagamento com despesas de Cartório com a individualização da matrícula

Em processo recente, autor pediu o decreto de inexigibilidade de débito cobrado pela ré em execução de compromisso de venda e compra de unidade habitacional. Alegou que pagou as despesas cartorárias para a individualização da matrícula do apartamento que adquiriu por força de cláusula contratual, mas sustentou que a disposição do ajuste é nula, vez que referida despesa é do incorporador, como determina a Lei nº 4.591/64.

Com efeito, tem razão o autor ao reclamar da cobrança promovida pela ré, como bem observou a sentença.

A ré, incorporadora, não pode repassar ao adquirente da unidade habitacional a quantia referente às despesas com a individualização da unidade junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Essa obrigação é do titular do empreendimento incorporador , como determina a Lei de Incorporações Imobiliárias e também porque inserida no custo de sua atividade primária, a ela, portanto, intrínseca.

Vale observar o teor do art. 44, da Lei nº 4.591/64: “Após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, averbação da construção das edificações, para efeito deindividualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação” .

E nesse sentido, a conclusão da sentença: “tal providência é intrínseca à atividade da requerida, que não pode querer repassá-la à parte autora. Quando a lei determina que o incorporador devaprovidenciar a individualização das unidades está atribuindo-lhe aobrigação de adotar todas as medidas necessárias para tanto, o queinclui o pagamento dos emolumentos devidos ao cartório do registro de imóveis” .

Também nesse sentido o Tribunal vem decidindo:

“Compromisso de compra e venda. Cobrança de despesas com instituição de condomínio e abertura de matrícula individualizada. Falta de clareza na cobrança. Ademais, alegado serviço prestado em favor do adquirente que não se há de admitir, vedada a prática de venda casada. Despesas para a individualização de unidade sobre a qual constituída garantia em favor de agente financeiro já antes suportadas pelo adquirente. Impossibilidade, ainda, de transmitir ao consumidor os custos inerentes à atividade própria de incorporação. Abusividade. Sentença mantida. Recurso desprovido” (Apel. n. 409395-43.2013.8.26.0405, rel. Des. Claudio Godoy, j. 18.03.2014)

Vale observar que não aproveitou a alegação da ré, de que a unidade é de propriedade do autor desde o negócio. Além de se tratar de unidade habitacional futura, porque ainda em construção, trata-se apenas de compromisso de venda e compra, que confere direitos ao comprador, mas não transfere o domínio, exatamente pela falta do registro, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

Portanto, o Tribunal declarou a nulidade da cláusula contratual que previa o repasse da responsabilidade ao autor e determinou a devolução dos valores pagos e decidiu com acerto a controvérsia.